Les simulations sont stockées localement dans ce navigateur. L’export PDF convertit automatiquement les graphiques en images avant l’impression pour qu’ils apparaissent dans le PDF.
Bilan Financier
Coût total de l'opération
Rendement Brut
?Loyer annuel divisé par le coût total du projet (prix + notaire + travaux + meubles).
Rendement Net
?Loyer annuel moins les charges annuelles (copropriété, assurance, taxe foncière), divisé par le coût total du projet.
Rendement Net-Net
?Rendement Net après déduction de vos impôts immobiliers estimés.
Cashflow (Mensuel)
?Ce qu'il vous reste en poche chaque mois une fois toutes les charges, le crédit et les impôts payés.
Loyer d'équilibre
?Le loyer mensuel minimum à appliquer pour que le projet s'autofinance à 100% (Cashflow = 0 €). Attention, c'est une approximation car cela entraîne aussi plus d'impôts.
Enrichissement Mensuel *
?Cashflow + part de capital de votre crédit remboursée par le locataire chaque mois. C'est votre véritable création de richesse.
* Enrichissement mensuel = Cashflow + Capital remboursé à la banque (payé par le locataire).
Conseil Fiscal Automatisé
Projection à la revente (Année )
Prix de revente estimé
Bénéfice Net Vendeur **
** Après remboursement du capital restant dû à la banque (hors impôt sur la plus-value).
Évolution du cashflow mensuel (avec inflation)
Enrichissement cumulé (Cashflow + Capital remboursé)
Impact de la Taxe Foncière sur le Rendement et le Cash-Flow Locatif
Depuis la suppression définitive de la taxe d'habitation pour les résidences principales, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) a subi de fortes revalorisations en France. Les municipalités ayant dû compenser leurs recettes budgétaires, cet impôt local est devenu l'une des charges les plus lourdes pour les propriétaires bailleurs. Notre simulateur vous permet de calculer avec exactitude l'impact de la taxe foncière sur votre rendement locatif net et sur votre trésorerie mensuelle.
Pourquoi la Taxe Foncière fait plier la rentabilité réelle des projets
De trop nombreux investisseurs débutants commettent l'erreur de se contenter du calcul du rendement brut (Loyer Annuel / Prix d'achat). Or, dans certaines agglomérations moyennes ou métropoles en forte expansion fiscale, la taxe foncière représente désormais l'équivalent de 1,5 à 3 mois de loyer complets chaque année.
Lorsque vous intégrez une taxe foncière de 1 200 € sur un appartement loué 600 € par mois, votre rendement locatif net perd instantanément plus de 1 point de pourcentage. Si le projet était tout juste à l'équilibre en trésorerie, le simple paiement de cet impôt local à l'automne peut suffire à basculer votre cash-flow annuel en territoire négatif.
Taxe Foncière et TEOM : Que pouvez-vous récupérer sur le locataire ?
Lors de la saisie de votre taxe foncière dans notre calculateur, il est primordial de bien faire la distinction comptable entre la taxe elle-même et les taxes annexes figurant sur votre avis d'imposition :
La part propre au propriétaire (non récupérable) : C'est le montant principal de la taxe foncière, calculé sur la valeur locative cadastrale du bien multipliée par les taux votés par la commune et le département. Cette charge incombe exclusivement au propriétaire bailleur.
La Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) : Inscrite sur le même avis d'imposition que la taxe foncière, la TEOM est une charge locative récupérable à 100 % sur votre locataire. Vous devez la déduire de la saisie dans le simulateur ou l'intégrer dans vos provisions pour charges mensuelles facturées au locataire.
Les frais de gestion et prélèvements : Les petits frais annexes de gestion fiscale figurant sur l'avis ne sont en revanche pas récupérables sur le locataire.
Comment déduire la Taxe Foncière de vos impôts sur le revenu ?
Heureusement, la taxe foncière (hors TEOM récupérée) est une charge fiscalement déductible de vos revenus immobiliers. Son impact net réel dépend directement du régime fiscal que vous sélectionnez dans notre simulateur :
Au régime Foncier Réel (location nue) ou LMNP Réel (meublé) : Le montant total de votre taxe foncière vient se déduire de vos loyers bruts. Si vous êtes dans une tranche marginale d'imposition (TMI) à 30 % avec 17,2 % de prélèvements sociaux, l'État vous « finance » indirectement 47,2 % de votre taxe foncière via la baisse de votre impôt.
Au régime Micro-foncier ou Micro-BIC : La taxe foncière n'est pas déductible au réel, car elle est censée être couverte par l'abattement forfaitaire de 30 % ou 50 %. Si vos taxes foncières et charges de copropriété explosent, il devient souvent mathématiquement impératif de basculer au régime réel.
4 conseils pour anticiper et limiter le poids de la taxe foncière
Avant d'acheter ou d'émettre une offre d'achat immobilière, adoptez les bons réflexes pour protéger votre cash-flow :
Demandez toujours le dernier avis de taxe foncière : Ne vous fiez jamais aux estimations verbales d'une agence ou d'un vendeur ; exigez l'avis complet d'imposition foncière de l'année précédente.
Profitez de l'exonération de 2 ans dans le Neuf ou l'Ancien rénové : Les constructions neuves et certains travaux lourds de rénovation énergétique bénéficient d'une exonération de taxe foncière (partielle ou totale) pendant les 2 premières années suivant l'achèvement.
Comparez la fiscalité locale des villes : À prix d'achat identique, le taux communal d'imposition foncière peut varier du simple au triple d'une commune à une autre au sein d'une même communauté d'agglomération.
Intégrez la hausse dans votre négociation : Si le bien présente une taxe foncière anormalement lourde par rapport au loyer du marché, utilisez cet argument financier chiffré pour négocier le prix d'achat net vendeur à la baisse.
FAQ : Taxe Foncière et Investissement Locatif
Qui doit payer la Taxe Foncière lors de l'année d'achat du bien ?
Légalement, le débiteur de la taxe foncière vis-à-vis du Trésor Public est le propriétaire légal du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. Cependant, la quasi-totalité des actes de vente chez le notaire incluent une clause légale de répartition au prorata temporis : l'acheteur rembourse au vendeur la part de taxe foncière proportionnelle à sa durée de détention sur l'année de signature.
La taxe foncière est-elle proportionnelle à la surface du logement ?
Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien, qui tient compte de la surface pondérée, du confort de l'immeuble (ascenseur, standing) et de la géographie. Les petites surfaces comme les studios ont souvent une taxe foncière au m² proportionnellement plus élevée que les grands appartements.
Comment savoir si sa taxe foncière est déductible dans le simulateur ?
Notre simulateur applique automatiquement la déduction correcte : lorsque vous sélectionnez les régimes « Foncier Réel » ou « LMNP Réel », le montant saisi dans la case Taxe foncière annuelle est directement retranché de vos revenus imposables avant le calcul de vos impôts locatifs.
Avertissement : Ce calculateur de rentabilité immobilière est fourni à titre purement informatif. Il ne constitue en aucun cas un conseil financier, fiscal ou juridique professionnel. L'éditeur de cet outil ne saurait être tenu pour responsable des décisions d'investissement prises sur la base des estimations générées. Nous vous recommandons vivement de consulter un professionnel qualifié (expert-comptable, notaire, ou conseiller en gestion de patrimoine) avant de finaliser tout projet d'investissement.
Transparence & Amélioration Continue
Comment sont faits nos calculs ?
Nos formules se basent sur les standards de l'investissement immobilier. Le rendement brut est calculé sur le prix d'achat FAI (frais d'agence inclus). Le rendement net intègre la taxe foncière et les charges non récupérables. Les frais de notaire sont estimés automatiquement (8% dans l'ancien, 3% dans le neuf) mais restent modifiables.
🛠️ Cet outil est fait pour vous, aidons-nous à l'améliorer !
Une formule vous semble incorrecte ? Une idée de fonctionnalité ? Envoyez-nous un message directement.